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蛋壳们接连“破裂”,长租公寓一直在“裸泳”?

发布日期:2020-11-23 浏览次数:274

近期,一则“蛋壳公寓的公司财务跑路,公司破产倒闭”的消息在网络上快速传开。在北京、上海、杭州等多个城市,蛋壳持续遭到房东、租客维权,危机难以化解,蛋壳公寓资金承压已不是秘密。

众所周知,蛋壳公寓是国内知名的互联网长租公寓运营商,致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业,满足都市年轻白领多元化的居住需求。

作为国内头部长租公寓品牌,蛋壳在国内运营公寓数量超40万间,为今年登陆纽交所的首只中概股,市值高达27.4亿美元。不过数月时间就变得“落魄不已”,甚至被传“爆仓跑路”。重压之下,蛋壳会破裂吗?


谁是“压碎”蛋壳的最后一根稻草?



蛋壳公寓成立仅五年,上市还不到一年。

年初的复工复产推迟,导致租客数量下滑明显,房屋空置率上升。但长租公寓的运营平台仍需承担高昂的运营成本——团队员工费用、房源预付租金成本、装修和维护费用等,导致原本现金流吃紧情况更加严重。这或许也是年初长租公寓问题频发的重要原因之一。

截至2019年末,蛋壳公寓资产负债率为95.7%,同比上升13%。蛋壳公寓的高资产负债比一是因为长租公寓虽因互联网的兴起而逐步发展壮大,但从某种程度上而言,其是互联网领域的“重资产”行业,固定房屋占总资产的比重较大。

二是对于效率的过度追求。蛋壳公寓的招股书披露,截至2019年9月30日,该公司运营的房源数量为40.6万间,比2015年底的2434间增长了166倍。对于扩大运营规模的盲目追求也造成运营成本高企,利润空间承压严重。

负面缠身的蛋壳公寓已然进入“寒冬”,长租公寓时值“多事之秋”,是当下的困境还是行业的通病,未来又将走向何方?

今年疫情期间,没有哪个行业像长租公寓被骂得这么惨。“发国难财”、“两头通吃”都是长租公寓被贴上的不良标签。起因是长租公寓在以疫情为由,与业主沟通减免租金的同时,被发现并没有给到租客相应的租金减免优惠。这样一来,自然是引起了不少房东的不满,甚至感觉自己的善良被企业利用了。


长租公寓为何如此脆弱



与此同时,长租公寓行业的脆弱现金流就此被暴露。造成这一现状的原因主要有以下三方面:一方面,之前不计成本的疯狂拿房和盲目扩张脱不了干系;另一方面,原本赖以生存的租金贷模式被严格管制,难以继续;最后也是根本的问题,一直未曾实现破局的盈利困境。

今年以来频频爆雷的长租公寓,更是给数以万计租户带来了难以磨灭的阴影。据不完全统计,仅在八月一个月时间里,全国就有超15家房屋租赁公司的负责人失联,涉及的地域从四川、浙江,到上海、广州,涉案金额高达数十亿元。

实际上,在长租公寓的发展过程中,不少靠资金砸市场的企业,催生了行业泡沫;也有不少纯捞钱的企业,利用高价吸引房东,低租金吸引租客,捞一笔钱就跑,将长租公寓市场搅成一团浑水。此外,部分企业唯规模论,哄抬租金抢房源、过度加杠杆“短贷长投”等,导致风险不断累积,问题逐渐暴露。

当公寓运营方将租客的钱用作市场扩张时,公寓就必须保证新开发房源的入住率。一旦市场出现波动,例如扩张不顺利、入住率不及预期、或者突然有大量租客退房等情况出现,如果没有达到能够抵御资金风险的入住率,长租公寓就会面临资金链断裂的风险。据统计,只有当入住率达到95%时才能保证资金正常流转。

由于资金缺乏监管,长租公寓为了追求更高投资回报率,将资金投入到其他高风险项目或资本市场,进一步增加了资金亏损的风险。将资金投入到其他领域以换取更多的现金流,其背后的本质原因在于营收来源过于依赖“租金贷”模式。有数据统计,租金贷的业务收入占到主流长租公寓机构全部总收入的比重均超过90%。

目前,TOP30房企超过六成均涉足长租公寓业务,这是其业务多元化尝试的一个环节。但各房企的布局规模都普遍较小,业务营收占总营收的比重也较低。其中,远洋、朗诗等房企已经剥离了长租公寓业务。


长租暴雷能否止于监管?




未来,针对长租公寓的监管只会趋紧。

今年9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中,部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓,“高进低出、长收短付”等行为将被列入经营异常名录,加强对其租金、押金使用等经营情况的监管。此外,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。

杭州、西安、成都、南京4城则直接出台新政,建立住房租赁资金监管制度,启动专款专用账户,对长期公寓积累的租赁资金,通过银行专用账户进行监管,避免违规挪用。

当大潮退去,才知道谁在裸泳。

针对长租公寓的规范举措陆续落下,原有的行业投机空间必然被压缩,一些想挣快钱的企业,势必提前离场。长租公寓具有前期资金回笼时间长、重资产等行业特点,作为运营方应着眼长期经营而不是抱着短期捞一笔的心态,同时政府也应对此进行相应的管控,尤其是对于租客合法权益的保障。只有如此,才能促使长租公寓行业走上健康发展的正轨。