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首批9只公募REITs被市场追捧 你准备好上车了吗?

发布日期:2021-05-31 浏览次数:89

5月17日,国内首批9只公募REITs基金正式获批。5月27日,沪深交易所首批9只公募REITs全部询价完成,并分别通过上交所网站和深交所网站发布基金份额发售公告,公布最终发行价格。这标志着市场首批基础设施公募REITs产品试点工作又迈出重要一步。根据相关公告,上述9只公募REITs将于5月31日正式开售。


超比例认购体现市场追捧热度



REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts,即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金,通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目,由管理人主动管理运营上述项目,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。公募REITs是在证券交易所公开上市,是公募基金的一种。长期风险收益特征高于货币市场基金和债券型基金,低于股票型基金、混合型基金。

首批9只公募REITs中,上交所获批5单项目,深交所获批4单项目,涉及高速公路项目2个,工业园区项目3个,仓储物流项目2个,绿色项目2个。

从价格上来看,机构报价基本贴近询价公告的上限。以首钢绿能为例,报价区间为12.5元/份至14元/份,最终剔除无效报价后网下投资者报价加权平均数为13.683元/份,报价中位数14元/份。

值得注意的是,从公告来看,9只产品在线下机构认购环节,均实现了超比例认购,平均有效认购倍数近8倍。梳理发现,机构资金认购最受欢迎的是博时基金担任管理人的蛇口产园REITs产品,认购倍数为15.31倍;其次是中航基金公司担任管理人的首钢绿能,认购倍数为11.13倍;然后是张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、广州广河,分别为8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍;东吴基金公司担任管理人的东吴苏园的有效认购倍数最低,但也达到了3.61倍。


资本市场再创新  价值投资新选择


REITs拥有投向明确、强制分红、税收优惠、低杠杆限制等特点。其中最为重要的特点是强制分红和税收优惠。REITs通过设置强制分红比例,可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者,这使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。在美国市场中,权益型REITs的股息率在绝大部分时间内都高于美国10年期国债收益率。另外大多数国家对REITs中的租金收入等一般性收入进行所得税免除,防止了双重征税,保持了税收中性原则。

当前环境下,开展基础设施公募REITs试点具有重要意义,可有效盘活基础设施存量资产,拓展基础设施权益融资渠道,优化社会资源配置,引导中长期资金参与资本市场,并为投资者提供更加多样化的投资工具和产品。同时,基础设施公募REITs试点落地,将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制,深化金融供给侧结构性改革,有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

REITs是资本市场最重要的工具之一,直接体现为连接最根本的实物资产(土地、固定资产)与资本市场的工具,为固定资产提供定价,为银行最根本的抵押物(土地)提供价值锚定。REITs指数未来将成为中国最重要的资产价格指数。

REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会,而稳定现金流收益来源于“双重稳定性”,即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。

与此同时,REITs具有被动投资属性,不依赖于频繁交易来获取主动投资收益,而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同,REITs更具备长期价值发现能力,即当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化,在内部治理与投资驱动下,REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用,从而稳定不动产价格。